Skip to content

不動産売却で損しないための理論武装

エンゲルの法則とシュワーベの法則

以上では、住宅使用量(住宅面積)と所得の関係を問題にしているが、住宅の面積のかわりに家賃支払額(住宅費支出)を考え、それを所得との関係でみる家計の支出分析の方法がある。

19世紀中葉、エンゲル(F。Engel)は家計調査の結果、「一般に所得が増加するにつれて、全支出のうち食料支出の割合が減少し、被服費、住居費、および燃料費の占める割合が増大する」という統計的事実を見出した。

その後、各国におけるその他多くの家計調査も大体この事実を実証したので、後になって、これを「エンゲルの法則」と呼び、食料費が総支出に占める割合を「エンゲル係数」というようになった。その後、 ドイツのシュワーベ(H。Schwabe) が、ベルリン市の家計調査の研究によって1968年に「所得が上昇するにつれて家賃に対する支出額は大きくなるが、全支出額に対する割合は次第に小さくなる」という法則(iシュワーベの法則J) を見出した。

家計の住宅需要の所得弾力性

需要の弾力性とは、需要量がある要因の変化によってどう感応するかをその要因と関係づけて測定したものであり、一般には、需要決定要因の変化率に対する需要の変化率の比で表わせる。

いま、家計の住宅需要を住宅床面積Rで表わし、それが家計の収入yに応じて変化するとすれば、住宅需要の所得弾力性については、ここでのように床面積をとらず、住居費支出や住宅ローン支払額をとったほうが望ましい。

なぜなら、 1戸当たり面積だけでは住宅の質向上による価値増加が含まれていないからである。ところで、エンゲルに従えば、住居支出費の所得弾力性は1であるが、シュワーべでは1以下になる。所得弾力性が1以下ということは「非弾力的」であるということで、所得増加率に対してその使用量の増加率が低いということである。

住宅需要の所得弾力性の計測が重要なのは、家賃補助、利子補給(低利貸付)等の所得費支出はふえないので住居水準は向上しないからである(山田浩之『都市の経済分析』東洋経済新報社)。

ところで、住宅金融公庫の高層住宅購入資金利用者について収入階層別のローンの支払額とその所得弾力性を求めた例をみてみよう。住宅ローンの支払額については、収入の最も低い月収18~25。9万円の層は弾力性は1を超えるが、それ以上の収入層では1を下回っている。

したがって、所得の低い者に対する所得補完の援助政策はきわめて有効だが、逆に持ち家を持っている者、所得の高い者に対する所得補完政策は効果が低いといえる。

住居費負担可能額からの適正住居費負担率推計

1993年度の「東京都住宅白書」では、家計について、住居費以外の支出が標準的にどのような値となっているかを求め、支出計のうちそれら以外の支出をもって「住居費負担可能額」とする、最もわかりやすい考え方で求めていく方法をとっている。

すなわち、世帯の支出のうち住居費(借家世帯は家賃・地代、設備修繕費。持ち家世帯はそのほかに住宅ローン支払い)以外のものを、基礎的な支出、選択的な支出などに分け、それらの世帯の収入に応ずる標準的な値を求める。

そしてその標準的な値の合計を収入から差し引いた値をもって、世帯の収入に応ずる住居費負担可能限度額とし、次のような推計式を求めている。これによると、住居費負担可能額でみた住居費負担可能率は所得が高くなるほど低下していく。土地・不動産の売却の業者

すなわち、民間借家世帯で実収入が月34万円の世帯で20%、53万円の世帯で23%と推定される。筆者の計算では、持ち家についても同様に住居費負担可能限度率を求めてみると、実収入月54万円の世帯(第7分位のうち第4分位の収入階層)で21%、それ以上の収入世帯では25%に達している。

保険の窓口・見直し本舗などの保険ショップが登場

最近、一部の生保会社や外資系生保会社では、男性職員が直接お客さまに保険商品を販売する方法を取り入れています。このセールスマンたちは「ライフプランナー」という肩書きを持ち、生命保険にまつわる税金知識はもちろん、それ以外の税務、法律知識も豊富に持っています。

ただし、このようなセールスマンは、セールスレディのように会社や家に突然やって来るわけではありません。保険に加入したい人はその旨を保険会社に連絡して、セールスマンに伝えないと会う機会はありません。また一部の生保会社では、自社商品のみを店舗販売をしています。

もちろん生命保険は型のない商品ですから、実際に店頭に商品を並べるというわけではなく、窓口を設けてあり、申込みができるというシステムです。たとえばセブン生命では、自社の医療保険商品を西武百貨店やlOft などで販売しています。ただし、この窓口販売で取り扱っているのはセソン生命の終身保険、個人年金、医療保険、ガッ保険です。ただし、窓口で取り扱える契約には保険金の上限があります。

たとえば終身保険なら医師の診査が必要のない保険金七〇〇万円までしか加入できません。保険金が高額になると医師の診査や詳しい保障内容の説明が必要になるからです。

さらに、独立した一店舗で旅行代理店のような雰囲気を持っているのは、日本生命、住友生命、第一生命、明治生命の保険ショップです。こういった形態の店舗はまだ全国でも数は少ないですが、今後はどんどん出てくるのではないかと思います。

もし少しでも無理があるようなら保険料に合った保障内容に調整してもらいます。またこのとき、他社の同じ商品で同額の保険金で比較してみるのもよいでしょう。とにかく保険料を安く押さえたいという人は、無配当保険会社で比較することです。このような質問をすることによって、自分自身の考えも整理されますし、そのうえで納得して生命保険に加入することができます。生命保険をきちんと理解して初めて、本当に自分に役立つ生命保険となるのです。

また、この質問に対して一つひとつ丁寧にどれだけわかりやすく対応してくれるかで、よいセールスレディかどうかもわかります。加入後の生命保険のメンテナンスにおいても、いろいろなアドバイスをしてくれるはずです。ちなみに、メンテナンスの際のセールスレディとのつき合い方としては、やはり日々刻々と変化する経済環境に合わせて相談していくのがよいでしょう。

たとえば、三〇年前には大きすぎると思って加入した生命保険が、今となっては残された遺族の一年分の生活費にも満たないなどといったこともあります。加入後五年、一〇年ごとというように、保障内容をその時々で一緒にチェックしてもらうことをお勧めします。

保険は加入したらそれで終わりというわけではありません。きめ細かくアドバイスをしてくれるセールスレディとの先の長いつき合いでもあります。相性の合う熱心なセールスレディとの出会いを大切にしたいものです。

生命保険と損害保険はどこが違うのか?

損保から個人年金が発売されたり、生保も代理店制度を設けたり、商品に
も販売方法にも、もはや両者に大きな違いはなくなってきた!

加入者の財産を守るのか損害保険だが……

お客様と生命保険について話をしていると時折「?」と思うときがあります。よく聞いてみると、どうも損害保険と生命保険を混同しているようなのです。そもそも損害保険は”モノ保険”といわれ、保険加入者の財産(物)に生じた偶然の事故による損害を填補する保険です。

これには、大きな特徴が二つあります。まず、火事による損害を補償する「火災保険」と、自動車や自動車によって生じる損害を補償する「自動車保険」、そして突発的に起きた事故によって身体に障害を被った場合に保険金が支払われる「傷害保険」の三つを中心に成り立っていること。

つまり、目的別に保険商品の棲み分けができているため、生命保険よりもわかりやすいという点があります。二つめは、保険を掛ける財産(物)の価値が保険金額によって表わされるということです。

たとえ財産の価値以上の保険をつけたとしても、そのモノの価値以上の部分は無効となり、実際に受けた損害以上の保険金は支払われません。自宅が火事で二〇〇〇万円の被害を被ったと損保会社が判断すれば、いくら五〇〇〇万円の火災保険を掛けていたとしても二〇〇〇万円の保険金しか支払われないのです。ここが生命保険と大きく違う点です。

生保の場合は、最初に決めた保険金額が必ず支払われ、損保のように、損害の程度によって保険金額が差し引かれるなどということは一切ありません(一部の手術給付金を除く)。

そもそも共済事業とは何か?

最後にJA や全労済の共済事業とは一体どんなものか、簡単にお話ししておきます。そもそも共済事業は戦後、国民の貧富の差が激しかった頃に「一人ではできない幸せづくりを共同の力で実現させる」をモットーに誕生しました。

同一の職業や事業に従事する人たちで成り立つ団体で、構成している人同士で危険を分担し合うものです。民間生保会社による保険事業は保険業法上、損害保険の取り扱いは禁止されていますが、共済事業にはこのような制約はありません。

生命保険で分からないところがあったら、FP(フィナンシャル・プランナー)に無料で相談することができるサービスがあります。

こちらには、保険マンモスの口コミが掲載されていて、とても参考になります。

保険業界と金融マーケットの関係

銀行や郵便局が破綻したときには、相当のお金持ち以外はあまり焦る必要はありません。預貯金者に対しては公的な保護( 預金保険機構) がしっかりしているからです。

21世紀の初めには預貯金者へのほぼ完全な保護をやめる時代がやってくるでしょう。しかし、ペイオフ制度が発令されても預金者一人当たり一金融機関、元本1000 万円までの預貯金が補償される( 一部保障されないものもある) のです。こうした預貯金者への厚みとと比較すると、保険契約者には、ほとんど何もなされていないといっても過言ではありません。

マーケットと比較しても超高金利だったコスモ信用組合の預金者には、元本に加え、その不当に高い金利まで公的な資金で手当てしたにも関わらず、日産生命の保険契約者のなかには、7 割も保険金が減らされた人までいるのが現実です。しかし日産生命の保険者の多くは、保険を保険機能だけで選んだのではなく、貯蓄の側面があるから選んだのです。いまさらながら「預金者」と「契約者」という言葉の差に愕然とした人も少なくないはずです。

万が一の時には、預金者は天国、保険契約者は地獄です。こうなると、生命保険会社を中心に将来設計を考えていた者は、いたたまれません。そのうえ、テレビなどで解説される生命保険の仕組みの解説を聞くとますます疑念が高まっていく。とくに、契約残高の約半分をしめる「定期付き終身保険」などについては、まるで欠陥商品のように批判的に扱う専門家も現れたのです。

いま、生命保険加入者は途方も無い不安の海の中で溺れているようなものです。わからないまま生命保険を解約したり、毎月払う保険料を少なくしても実は莫大な損をしている大がいます。また「生命保険は掛け捨てに!」という発言を丸飲み鵜呑みにして、貯蓄型保険を解約した人の中には大損をした人が大勢います。破綻した保険会社を横目で見て自分の加入している生命保険会社の格付けだけを見て安心して、無駄な生命保険に加入し続けている人もいます。

正しい必要死亡保険額を把握すること

正しい必要死亡保険額を把握すること

自分にピッタリで保障も大きく、かつ保険料が安い保険は戸魅力的です。しかし、万人にピッタリという保険はありません。ライフスタイルやその人の年齢や職業、貯蓄などによっても加入する保険や必要な保障額は異なってくるのです。「独身なのか≒ 結婚しているのか」さらに「妻は働いているのか」や「子どもがいるのか」など、様々なケースがあるでしょう。子どもがいなくて、妻も働いているケースでは、それほど大きな保障は必要ないかもしれません。一方、子育て世代なら、妻の死亡は大きな損失となってしまいます。その場合、妻の保障も考えなければならないのです。

保険選びで大切なのは、正しい必要保障額を把握すること。簡単に言うと、夫が死亡したあと遺族が生活をしていくために必要なお金から、遺族年金や死亡退職金を引いて考えます。ただし、遺族年金は、会社員と自営業では大違い。公的保障でもらうことができる金額を調べてみましょう。

保険料が安いからといって、自分のニーズに合っていなければ、「こんなはずではなかった」ということになりかねません。さらに、子育て世代と子育てが終わった世代では、保険の選びかたも違ってくるでしょう。

ライフステージの変化に応じて賢い保険選びを

ライフステージの最初は結婚。独身時代と違って、配偶者に対して責任が生じますから、たとえば、500万円くらいの保険に加入します。ここに子どもが生まれると、一気に必要保障額は上昇。生命保険文化センターの調査によると、大学まですべて公立に通った場合でも、1055万円。さらに生活費がかかりますから、そのぶん保険に加入して準備をするわけです。

気をつけるのは、住宅を購入すると必要保障額が下がるというと。住宅の購入前は、家賃を組み入れて計算をしたはずです。通常、住宅ローンを組むと「団体信用生命保険」に加入します。これは、死亡時には保険金で住宅ローンを完済できるもの。つまり、家賃分の支出が必要補償額から少なくなるわけです。ただし、不動産にかかる固定資産税や都市計画税は一生払わなければなりません。さらにマンションに住む人は、管理費や修繕積立金についても考える必要があるので注意をしてください。

最後に、子どもが就職をしたり、独立したときは必要保障額が下がります。その後のお葬式費用などは、妻の生活のための一定額があれば安心できるでしょう。

生命保険は3種類に分けられる

代表的な定期保険・終身保険・養老保険の3種類

複雑そうに思える生命保険ですが、実は3 種類の保険の組み合わせで構成されています。その3 種類とは、定期保険、終身保険、養老保険で、「満期があるかどうか」「満期時に返戻金かおるかどうか」、この2点でその種類を分けることができます。

●満期があって返戻金がない定期保険

●満期というものはないが死亡時には保険金が支払われる終身保険

●満期があって返戻金がある養老保険

満期とは、保険の有効期限であり、生命保険は「死んだら保険金がもらえる」と思われている方が多いのですが、正確には、「保険の有効期限内の死亡時に保険金が支払われる」ということになります。

定期保険や養老保険と名のつく保険には満期があり、満期経週後には保険金は支払われないことになります。60歳満期とあれば、厳密には60歳の誕生日の前日までが有効期限であり、1日でも経過すれば保険金は支払われないのです。生命保険には、加入時から10年とか15年で満期を迎える保険も実に多くあるのです。まずは、ご自身の保険の有効期限をご確認願います。